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【誰霸占陽明山/上】開發商想豪宅造鎮 在地居民怕引來天災、塞車更無解

開發商想整合地主,將陽明山保護區變更住宅區進行豪宅造鎮,圖中山坡是開發的範圍。記者邱德祥/攝影
開發商想整合地主,將陽明山保護區變更住宅區進行豪宅造鎮,圖中山坡是開發的範圍。記者邱德祥/攝影

台北市政府早年為了預留都市發展、人口成長需要,把陽明山多處保護區變更為住宅區,透過市地重劃即可開發;但打頭陣的「保變住6-6」開發案歷經24年爭議,全案被環評委員會決議須重辦環評,前景未卜,未料開發商近來又鎖定「6-4」及「6-5」兩處保變住的地主洽談整合,打算進行下一場豪宅造鎮行動。

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讀饗時光|陽明山的前世今生 其實很政治

「保變住」市府可分回土地 開發商要打造世外桃源

保變住6-6是陽明山第一個變更案,位於陽明山菁山路南側原美軍電台附近,坡地最陡峭,一路往山下則是6-5及6-4,接近半山腰處。這三個變更案占地合計約150公頃,開發後約可進駐約1.6萬人,由地主組重劃會和開發商聯合開發,區內規畫有學校、公園及綠地等公共設施,由市政府興建,開發完成後,市府可分回部分土地。

開發商「北大開發」強調,將以低密度開發在此造鎮,「重現遠離喧囂的世外桃源」;以30坪土地為例,可蓋2層樓。北大也在給地主的書面簡介中表示,光是土地淨值在土地重劃後可以增加3倍。可見房子蓋成之後,房產價值更加可觀。

台北市地政局表示,早年因市中心快速發展、住宅需求擴張,於1979年進行都市計畫通盤檢討,把包含陽明山在內的25處保護區變更為住宅區,且規定應自辦重劃、整體開發後,才能建築使用。

陽明山保護區變更住宅區開發要闖關,圖為開發商發給住戶說帖中的永公福利園區都都市設計規畫全區透視圖。圖/居民提供
陽明山保護區變更住宅區開發要闖關,圖為開發商發給住戶說帖中的永公福利園區都都市設計規畫全區透視圖。圖/居民提供

「6-4」已取得三成地主同意 「6-5」尚未提申請

地政局表示,住6-4為北大開發整合地主自辦重劃,已於今年7月13日核定成立重劃籌備會,目前約取得三成地主同意自辦重劃,但尚未收到6-5的重劃籌備會申請。

地政局指出,住6-4總面積為46.05公頃,約有53%土地坡度超過30%,不得開發,當年都市計畫的計畫引進人口為5500人;住6-5總面積47.59公頃,約有56%土地坡度不得開發 ,當年計畫人口為5800人。

北大開發與年代練台生合作 投資規模達數十億

北大開發對外宣傳的影片中,強調屬於年代媒體集團。北大主管指出,住6-5原定今年提送重劃籌備會申請,今年9月初曾與地主舉辦說明會,由董事長鄭詠霖親自主持,年代集團董事長練台生是北大開發的大股東。

鄭詠霖於說明會中也表示,從10幾年前開始,開發的案子都是北大與年代各出資一半,練台生只負責管帳,鄭負責執行開發,彼此合作的案子遍布新北江子翠到台中、高雄。以住6-4為例,預計要投入30幾億元開發。

北大主管表示,住6-4重劃籌備會已成立,等到取得五成以上地主同意,將正式成立重劃會,估計年底應可達成,屆時才能走開發程序,後續還有都市計畫擬定及環評程序要走,完成後才能進行實際開發,「未來仍有滿長一段路要走」。至於練台生是北大的股東,北大主管表示,北大主要做的是專業的土地開發,誰是老闆或股東不是重點。

北大開發的市地重畫廣告影片中,自稱屬於「年代集團」,北大員工對此也低調承認,但表示股東是誰不重要,開發專業才是關鍵。圖/取自網路
北大開發的市地重畫廣告影片中,自稱屬於「年代集團」,北大員工對此也低調承認,但表示股東是誰不重要,開發專業才是關鍵。圖/取自網路

當地居民憂極端氣候碰上開發 將成大災難

住6-4及6-5開發案啟動程序,但當地住民卻憂心忡忡,擔心陽明山若大規模開發,土地受擾動,以當前的極端天氣,一旦有地震和颱風,恐面臨土石流災害,加上陽明山仰德大道尖峰時間及假日塞車已是常態,若將來有上萬人口進駐,只怕仰德大道及永公路將變成停車場。

本報記者實地走訪住6-4到6-6現場,從仰德大道三段右轉永公路後,部分豪華別墅及老舊房舍點綴在山林間,一路往山上走都是彎曲道路,甚至需90度大轉彎,路況不佳,車輛會車更需留意;在住6-6的山頂處有大片綠地山林,現場也見到已被闢建完成的產業道路。

陽明山保護區變更住宅區開發要闖關,圖為開發商發給住戶的說帖。記者邱德祥/攝影
陽明山保護區變更住宅區開發要闖關,圖為開發商發給住戶的說帖。記者邱德祥/攝影

台北最後淨土 許多投資客已買地插旗

從山頂往下俯瞰,大台北盆地及淡水河遼闊景致盡收眼底,確實能坐享遠離喧囂的山林及無敵美景,也難怪讓開發商亟欲開闢這塊台北最後一塊淨土,許多投資客也早已買地插旗,等著開發這塊豪華別墅預定地,藉此坐收高額獲利。

近來永公路的居民出現一陣騷動,當地住戶透露,有收到開發商的意願調查,希望找6-4及6-5地主談合建。北大開發9月8日也與地主舉辦座談會,住戶表示,北大開發的說詞是陽明山已禁建多年,老房子不能改建,透過重劃可改善老舊房舍、再造美麗環境,房產能大幅增值,且是低密度開發,對山林破壞有限。但有住戶認為,開發商只負責擘劃美麗願景,卻不提可能造成的災害與風險。

例如,有居民提問,開發後人口大量進駐,往外到了仰德大道是否一樣會塞車?包含永公路和仰德大道都變成大停車場?鄭詠霖答「有可能,車流量會蠻大的。」居民再問,如果開發商無法處理交通問題,那根本就不用談了;鄭詠霖回應,屆時就面臨逼市政府和民代來解決問題,包含思考從故宮拉一條高架道路到社區附近,但此想法被居民回嗆根本不可能,「據我們所知,故宮到這裡的坡度非常陡」。

陽明山保護區變更住宅區開發要闖關,居民唐先生指著整個開發的範圍,質疑會對環境造成傷害。記者邱德祥/攝影
陽明山保護區變更住宅區開發要闖關,居民唐先生指著整個開發的範圍,質疑會對環境造成傷害。記者邱德祥/攝影

只要還有一口氣,絕對不會允許開發,這是一場土地正義的革命。

世居陽明山第七代的唐先生說,這個家園已守護超過170年,開發商不管交通、汙水及環境傷害,只用美麗辭藻欺騙住民,他會奮戰抗爭到底。徐姓住戶則指出,已有200多名地主連署拒絕開發,若市府執意配合開發商,不排除串聯更多關心這片土地民眾及環保團體進行抗爭。

徐姓住戶說,地球暖化嚴重,種樹造林都來不及,原被列為保護區限制開發的土地,卻要從陽明山半山腰到文化大學周邊進行1萬多人的造鎮,難道市府要護航貪婪的財團賺取龐大利益,讓百姓承受土石流的危機?居民要捍衛自己的土地,除連署抗議財團開發,更要政府將住宅區變回保護區。

地主參與開發 100坪只能分回40坪

何姓住戶感嘆,「財團找在地住民整合,最終目的是透過保變住的法令,拿財團買的山坡地來換在地住民的建地,藉此稀釋住民的土地,財團根本是來炒地皮,不是真的想跟住民合建」。

北大開發提及參與重劃後分回的原則,即是100坪土地經過重劃,地主僅分回40坪,唐先生怒斥「簡直就是對住民的土地鯨吞蠶食」。他舉例,現在拿出100坪土地只分回40坪,且建蔽率不能超過30%,最後能蓋的土地只剩12坪,「這就是吃我們住民的土地」。

陽明山保護區變更住宅區開發要闖關,反對居民指著整個開發的範圍。記者邱德祥/攝影
陽明山保護區變更住宅區開發要闖關,反對居民指著整個開發的範圍。記者邱德祥/攝影

開發商:分回土地變少 因50%要捐政府

記者詢問不少永公路在地住戶是否支持開發?得到答案幾乎都是反對,甚至有住戶說「住這裡的人都不贊成」,都是外來投資客在主導。

針對地主參加重劃僅能分回40%土地,北大開發回應,地主分回土地變少主因是要把50%土地捐回給政府,作為公園、道路及學校之用,另10%是工程、整地及重劃等費用,此為委託顧問公司參照都市計畫專家計算的結果,此為暫估方案,若有多餘比例會歸還地主。

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陽明山 保護區 都市計畫 環評 生活

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陽明山保護區變更住宅區開發要闖關,現住戶直批財團正用刀叉吃人肉,柯文哲市長難道沒看見?圖/聯合報系資料照片

財團正用刀叉吃人肉 柯市府別坐視陽明山被霸占

陽明山是台北人的後花園,也是最大的一片綠肺,但近來悄悄出現變化,傳出財團相中早年由保護區變更為住宅區的聚落與山坡地,已默默展開收購、整合,透過合法程序「大吃小」,讓現住戶心生恐懼;但礙於是合法的市地重劃,而且北市府還是開發「夥伴」,讓現住戶直批財團正用刀叉吃人肉,柯文哲市長難道沒看見?

學者質疑時代變遷,面對少子化、極端天氣等變數,「再往陽明山頭開發真是對的嗎?」圖為陽明山要道之一的巴拉卡公路2019年因大雨土石崩塌。圖/台北市新工處提供

【誰霸占陽明山/下】面對少子化、極端天候 都市計畫卻卡在42年前思維

台北市保護區變更住宅區政策是42年前的都市計畫政策,學者質疑時代變遷,面對少子化、北市人口流出、極端天氣等變數,「再往山頭開發真是對的嗎?」呼籲北市府必須拿出明確的態度。台北市都發局坦言,這些年來的保護區變更住宅區的開發案,環評結果幾乎都是不支持開發,但也不能忽略地主的權益,只能尊重各階段審核的判斷。

陽明山住6-6開發案去年遭逆轉需重辦環評,開發商提出訴願,民代擔憂若翻案成功,其餘開發中的重劃案也等同開綠燈,圖為進行中的6-4開發案範圍。記者邱德祥/攝影

【誰霸占陽明山/中】關鍵訴願若翻案將掀骨盤效應 陽明山恐多住萬人

陽明山保變住6-6開發案環境影響評估走了24年,爭議尚未停歇,台北市環評大會去年10月決議要求開發商重辦環評,此案等同打入冷宮,但開發商不服,已向市府提出訴願力圖翻案,18日訴願會將開會決定,結果備受關注。民代認為,住6-6案若被翻案成功,等同打開住6-4及6-5案開發之門的金鑰,陽明山將出現骨牌效應,統統淪陷,環境衝擊不堪設想。

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