租屋黑市／破除租屋黑市難度高 民間研擬3招逼包租公婆現形

4年前新北市中和區隔間出租違建惡火吞噬9條人命，今年3月台中市一棟出租套房大樓，擅自增加隔間，大火造成6死6傷，租屋族的安全問題宛如地雷，隨時引爆。台灣租屋黑市有多嚴重？據了解，有七到九成的房東是不報稅的，房東會曝光，都是鄰居看不下去，或房客受不了而檢舉，要破除租屋黑市難度很高，民間版研擬3招逼包租公/婆現形。

很多大學生在外租屋，每當有出租大樓出事、火災，許多父母的心都揪在一起，深怕孩子受害。陳姓家長說，孩子在外地租屋讀大學，房東通知4月交租金，不敢拖過5月，卻無法要求房東提供安全的租屋環境，好不容易熬到孩子畢業，出社會在外又是另個租屋人生，再陷入另個惡性循環，父母的心總是懸著。

除了安全，近年租金漲漲漲，中低端房租變得很搶手，想申請政府租金補貼，房東一句「不行」，補助又飛了，租屋市場向來是房東說的算，房客的權益在那裡？

專家建議修改稅制：把租金支出列為「特別扣除額」

崔媽媽基金會執行長呂秉怡說，要破除租屋黑市挑戰很大，以往的法令規範七、八成合法，有一、二成違法，藉由棍棒政策，把這一、二成驅趕到合法這邊，但台灣租屋黑市的結構顛倒，多數人違法，變成大家一起擺爛。

他說，這個結構很難撼動，但可以先修法改變稅制，把租金支出改為「特別扣除額」，並將其抵扣額提高至30萬元，提高報稅誘因，但也要房客敢出來據理力爭，如果修法通過，房東擔心曝光增加稅額，但房客有減稅優惠，兩筆金額比一比，或許房東會同意降租金換取房客別去報稅。

房東為何怕曝光？「逃稅啊！」OURs都市改革組織秘書長彭揚凱說，這是長年積習，租屋市場一直以來就是黑市，台灣的主力房東叫做「軍公教」，一堆軍公教在當兼職房東，他們默默地賺錢，長期逃稅怕曝光，這種不正常現象成為社會主流，會報稅的反而成特殊現象。

他們不是要向房東追稅，而是想讓租屋市場檯面化、透明化，這是健全租屋市場的第一步；政府不處理，講租屋安全都是空話，政府連誰在租房子都不知道。

房東要繳3筆稅金 逃稅致住宅政策難推行 

房東有3筆稅要繳，自用房屋稅率為1.2% ，出租會高到2.4%，有些地方政府會拉高到3.6%；地價稅的自用住宅用地稅率千分之二，出租後拉到千分之十；個人綜合所得稅，依據所得扣除必要費用累進稅率，如果收入多、房子多，級距可能拉到20%、40%，稅金很可觀。

他說，一般房東會曝光，都是鄰居看不下去檢舉，或是房客受不了舉報，很少政府主動查獲。

呂秉怡指出，國家這幾年有很多住宅政策工具，租金補貼一年發了12萬戶，還有社會住宅包租代管，但政策績效都不好，這兩個住宅政策工具高度依賴租屋市場，當房東躲躲藏藏不願曝光，租金補貼、包租代管政策就會事倍功半。

租金在漲，房客本來可以藉由政府的租金補貼，在繳稅時獲得部分減壓，房東一句話要求別申請租金補貼，租金補貼就飛了。但如何誘導房東走向公開透明，這一步很難。民間團體最近的重點放在修改租賃條例，透過這些條文讓行政部門和立法院對話。

「輕稅」鼓勵房東誠實申報 「大赦」不溯及既往

呂秉怡透露，如何讓房東浮上檯面，「民間版」的修法版本想到輕稅、大赦條款、吹哨條款3招並行。

政府推社會住宅包租代管和租金補貼，只要房子租給符合租金補貼者，視為公益出租人，租金在1萬5000元以下可以免報所得稅，同時也鼓勵地方政府減免公益出租人的房屋稅和地價稅，不用繳到2.4%這麼高，有的比1.2%稍多一點，有的降到比照自用住宅。

呂秉怡說，只要願意把房子拿出來出租就給予「輕稅」待遇，藉由輕稅鼓勵房東浮上檯面曝光，而且只要房東願意誠實申報，不溯既往，反正現在多數房東都逃漏稅，政府也收不到稅，鼓勵房東申報，願納管就放過你，簡稱「大赦」。

「吹哨」條款鼓勵房客租期結束舉報房東

開始申報有日出和日落時間，例如2年內願意誠實申報的，訂出單一稅率「輕稅」條款，登記申報納管，前面是用胡蘿蔔給誘因，2年時間過了沒申報，棍棒就要上了，並鼓勵房客租期結束就去舉報房東沒報稅，這是「吹哨」修款，還有舉報獎金。

呂秉怡說，這3招已有規畫，但如何法制化尚待努力，「這一步解決後，任督二脈才會通」。歐美、日本都會區租屋市場也很大，但人家不會像台灣房東，七到九成都在逃漏稅，政府真的該管一管了。

呂秉怡說，租賃法令2017年施行，上路不到5年，第一版法令摸著石頭過河，實務運作後發現很多改善空間，特別是年輕人租房保障，包括租賃不得的約定，這還是很難用，因為沒有罰則，所以百萬戶租屋族只有2.7萬戶報稅，房東不給報，房客也不敢報。

民團相信重賞之下必有勇夫，於是提出更有經濟誘因的報稅方案，並把租屋糾紛納入消保官可處理的範圍。

呂秉怡說，也只能一步步摸石過河，先求有再求好，這就像當初推不動產實價登錄一樣，2011年從馬英九政府開始，雖然不夠完善，這兩年修到2.0，資訊越來越透明，減少業者哄抬空間，雖然對高房價還是沒辦法完全解決，但至少有了公開透明資訊，讓想買房的民眾有判斷比價基礎，是很重要的一步。租屋市場也是一樣，如何讓它資訊公開透明也是很重要的一步。

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