自辦重劃的暗黑鍊金術 開發商如何操弄估價坑殺地主？

自辦市地重劃亂象頻傳，即使內政部修正辦法，仍有開發公司虛灌人頭地主，以多數暴力控制重劃會，黑箱分配損害地主權益，透過抵費地牟取暴利。政府推卸責任，將配地不公稱為私權糾紛；重劃也推升地價房價，讓年輕人更難買房。

自辦市地重劃為什麼會出問題？聯合報數位版記者走訪各地聆聽地主心聲，以數位網頁結合地理圖資，揭露開發集團知法玩法的暗黑鍊金術。

開發商挾重劃會低估地價 官方地評會成橡皮圖章

「重劃會通過配地方案時，地主竟然無法得知估價報告書內容！」全國自辦市地重劃亂象頻傳，其中台中高鐵新市鎮官司纏訟多年，地主羅東霖控訴，重劃會一大弊病是「土地價格查估」不公，使得地主遭到坑殺，分配土地縮水；資深不動產估價師也批評，地方政府的「地價評議委員會」（地評會）竟讓不合理的地價「照案通過」，淪為背書角色。

羅東霖說，由開發公司主導的重劃會，刻意低估他的土地價值，估算造成逾兩千萬元損失。他痛批自辦市地重劃是一場騙局，地主被蒙在鼓裡分配土地，只能提起訴訟爭取權益。

根據法規，自辦市地重劃會在推動重劃時，必須委託不動產估價師對土地進行正確估價；然而，在實務上，許多重劃會要求估價師，刻意壓低「重劃後平均地價」，藉此拉高地主必須負擔的開發費用，讓重劃會取得更大「抵費地」面積，待日後標售獲利。

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以面積70.2公頃、位於台中南屯區的高鐵新市鎮為例，重劃會委託估價師算出的「重劃後平均地價」約每坪10萬元，後在台中市地評會審議時，有委員指出，相較已開發完成之重劃區每坪地價逾40萬元，「落差太大，易造成全區地主費用負擔過重，影響土地所有權人配地權益」。

當初參與評議委員、正心不動產估價師事務所所長黃昭閔，近日受訪談到此案時指出，當時實價登錄網站顯示的「重劃前土地買賣成交價格」已達每坪13萬元，高於估價師算出的「重劃後地價」，顯示估價過低，不符合市場邏輯。

有意見的委員辭退後 地價評議立馬通過

有「地政界小巨人」稱號的黃昭閔，當時在地評會直言，高鐵新市鎮重劃會低估「重劃後平均地價」，可拿回更多抵費地，獲得很高利潤，地主領回的建築用地卻會減少，「重劃前後地價之結論有諸多疑義…… 影響民眾權益甚大，不宜貿然通過」。

黃昭閔回想，審議此案時竟遭某網站惡意抨擊，影響整個估價師公會，他索性辭掉地評會委員職務，而他離職不久後，高鐵新市鎮的地價評定便順利「照案通過」。

他表示：「有人把訊息蔓延開來，說我在阻擋地價評議，其實我是講真話，制度出了問題，天下烏鴉一般黑：台中市政府讓這些自辦的整體開發單元及公辦案子，重劃後地價都只有每坪10萬元，通過地價評議，非常誇張。」

黃昭閔解釋，地價隨著都市發展而攀升，但地評會通過的重劃後平均地價卻未跟著提高，根本不合理且違背良心，侵害地主權益。

如何合理估價？應比照周邊「熟地價格」

監察院去年發布調查報告，批評台中市多個自辦重劃案，淪為財團圈地掠奪私人財產的工具，同樣點出「低估重劃後地價」問題，糾正台中市府與內政部。

對於上述問題，黃昭閔分析，重劃會委託的估價師，只是一昧配合開發公司要求，而應為地主把關權益的地評會，也變成替重劃案背書的「橡皮圖章」。

問題如何改善？他主張，評定的重劃後地價，必須要高於重劃前的市價，原因是評議地價的時候，往往地主還沒實際配回土地，必須經過數年施工之後，重劃會才會交地，而這段時間內地價可能上漲。

「重劃後地價的查估，可比照鄰近重劃區的熟地價格（已開發完成的建地），再加上適當『折現率』計算。」黃昭閔解釋，「折現率」意指重劃開發公司應獲得的「風險貼水」（合理利潤），開發風險越高，「折現率」就越高。相對地，估價師若查估不實，會讓開發者獲得「超額利潤」，損害地主權益。

回應重劃爭議 台中市府：依規辦理、保障地主權益

針對市地重劃估價問題，台中市政府地政局回應，依內政部過去函釋內容，重劃之前、後地價查估，攸關參與重劃土地所有權人權益，因此自辦市地重劃會辦理市地重劃，有重劃前、後地價查估之實際需求時，應依規定委託不動產估價師查估，以確保土地所有權人之權益與公平。

台中市地政局強調，為加強重劃前後地價評定的合理性，上述函釋內容已於2012年納入《獎勵土地所有權人辦理市地重劃辦法》，重劃前後地價由重劃會委託不動產估價師查估後，送直轄市或縣市主管機關，提交地價評議委員會評定，以確保地價及標準地價評議委員會評估過程嚴謹與公平；台中市府均嚴格依規辦理，以確保相關程序公正透明，並且保障土地所有權人權益。

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